Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?
Мало кто может похвастаться стабильностью и постоянностью места жительства в современном глобальном обществе. Но, если говорить о жителях Москвы, то это вдвойне сложно. Этот город предъявляет особые требования к своим жителям, и первая квартира, купленная молодой семьей, нередко считается только стартовым вариантом. Очень скоро они осознают, что им нужно найти более подходящий вариант, например, обменять купленную за скромные деньги однокомнатную квартиру в Подмосковье на жилье большей площади, чтобы было ближе к работе. Нередко растущая семья вынуждена переехать в другой район, где находится спортивная или языковая школа, в которую ходит ребенок.
Но ситуация меняется со временем. Родители взрослых детей в большинстве случаев выбирают путь сокращения площади квартиры, чтобы переехать к молодой семье или получить дополнительный финансовый источник, обменяв свою квартиру на меньшую и получив приличную доплату. Примерно таков общий сценарий "круговорота" жилой недвижимости в Москве.
Как советуют те, кто уже прошел этот путь множество раз, с обмена квартиры с доплатой стоит начать с поиска надежного риэлтора. Попытки проводить сделку самому могут привести к серьезным негативным последствиям, ведь часто бывает так, что проведя независимый поиск покупателя, подбор варианта, проверку документов и организацию банковских взаиморасчетов, можно столкнуться с различными рисками. Каждый год почти 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными, что лишний раз подчеркивает важность профессионала.
Если решено обратиться к профессионалам, следует учитывать, что поиск квартиры, которая соответствует всем требованиям, требует не только множества времени, но и знания различных нюансов. Риэлтор должен знать цены на квартиры, чтобы не допустить переплаты: на текущий момент на рынке почти 80% квартир выставлены по завышенной цене. Кроме того, специалист должен владеть техниками торга и знать, как проводить проверку документов на квартиру, чтобы избежать возможных рисков. Недостаточно надеяться на свои знания и опыт в этом деле, ведь случайное упущение может стоить, как минимум, стоимости самой квартиры.
Одним из вариантов обмена квартиры с доплатой является договор мены, хотя в Москве такой способ применяется менее чем в 3% случаев и обычно используется в ситуации родственных обменов. При заключении договора мены нужно найти человека, который понравится вашей квартирой, и которому понравится ваша идеальная квартира. Если помещения не признаются равноценными, данный договор предполагает денежную компенсацию. Расходы по регистрации договора несет инициатор сделки или обе стороны в равных долях.
Основной способ сделки при обмене квартиры с доплатой — это договор купли-продажи. Вам предстоит продажа собственной квартиры и покупка интересующего варианта (или вариантов, если большая квартира разменивается на несколько меньших), которые подготавливаются и осуществляются одновременно. Такая сделка называется альтернативной, и ее осуществления требует следующих этапов: поиск агентства недвижимости, подготовка квартиры к продаже, продажа, поиск желаемой квартиры, проверка юридической "чистоты" квартиры, покупка и регистрация. Стоит отметить, что две сделки, в которых участвуете вы, могут быть только частью цепочки, содержащей от 5 до 6 звеньев. Работа агентства недвижимости может быть огромной и состоять из множества этапов, что влияет на стоимость услуг.
Обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную – это не редкость на рынке недвижимости города Москвы. Однако стоимость обмена может значительно варьироваться в зависимости от района и качества предлагаемого жилья. Если у вас есть однокомнатная квартира в Центральном административном округе и вы хотите обменять ее на двухкомнатную в другом районе, то вы можете рассчитывать на компенсацию со стороны покупателя. Именно поэтому условия обмена могут очень сильно отличаться для каждой конкретной квартиры.
Однако, если две квартиры располагаются в одном ценовом сегменте, то размер доплаты может быть более предсказуемым. В случае обмена однокомнатной квартиры на двухкомнатную в том же районе, размер доплаты будет зависеть от разницы в квадратных метрах, умноженной на коэффициент, который может составить от 1 млн. рублей старой Москвы. Это связано с тем, что на вторичном рынке цена за квадратный метр однокомнатной квартиры остается выше, чем стоимость двухкомнатной.
Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную также может быть осуществлен по той же схеме. Как правило, большие квартиры в одном ценовом сегменте потребуют доплаты, которую можно рассчитать, исходя из количества дополнительных квадратных метров. Но необходимо учитывать, что поиск большой квартиры может быть сложным и затянуться на длительный период времени. Стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную может составить от 700 тыс. рублей, а на четырехкомнатную – от 1300 тыс. рублей. Однако, эти цифры могут быть достаточно условными, так как поиск 4-х комнатной "хрущевки" довольно маловероятен.
Тема нашей статьи – обмен большой квартиры на несколько маленьких. Если у вас есть 3-х или 4-х комнатная квартира, то вы можете попытаться обменять свою собственность на две однокомнатные квартиры без прибавки денег, но скорее всего придется пожертвовать уровнем района. Если вы желаете получить большие площади при обмене и удержать или повысить уровень района, то без прибавки денег не обойтись. Нахождение размера доплаты в данном случае достаточно сложно, так как обменные условия усложняются. Например, если вы решили обменять трехкомнатную «хрущевку», готовьтесь к существенной прибавке. Относительная разница в цене для больших квартир будет больше, чем разница для маленьких. Таким образом, продать трехкомнатную «хрущевку» можно недорого, а купить дорого однокомнатную квартиру из-за того, что она всегда востребована и стоит дорого. Эти факторы необходимо учитывать при оценке своих возможностей.
В случае обмена одной большой квартиры на две меньшие, вы должны будете заключить три договора: на продажу большой квартиры и на покупку двух меньших. Это увеличит задачи перед риэлторским агентством и, соответственно, на цены услуг агентов – она возрастет на 1,3-1,6%.
Фото: freepik.com