Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения?

Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия) разъясняет о том, что не во всех землях сельскохозяйственного назначения можно строить объекты капитального строительства.

На основании ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ) определяет градостроительное зонирование, как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37 ГрК РФ).

Для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены.  Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". 

Таким образом, какое-либо строительство на сельскохозяйственных угодьях в составе земель сельскохозяйственного назначения запрещено.

Пункт 11 ст. 85 ЗК РФ разрешает применять участки, расположенные на сельскохозяйственных землях, для строительства зданий или помещений, предназначенных для сельскохозяйственного производства, а также пашен и многолетних насаждений. В целом, если говорить о землях сельскохозяйственного назначения, а не о сельскохозяйственных угодьях, то можно прийти к выводу о том, что строить можно все, кроме больших промышленных предприятий. Возможно возведение строений, предназначенных, например, для переработки молочной продукции, консервирования плодо - овощной продукции малой мощности, в небольших масштабах и только на землях с соответствующим разрешенным использованием. На садовом участке можно построить как жилой дом, так и сезонный. Гараж, баня, построенные на фундаменте, станут объектами капитального строительства и подлежат обязательной государственной регистрации, а также любой вид хозяйственного объекта. Хозяйственные постройки являются объектами некапитального строительства, не являются объектами недвижимости, не облагаются налогами и не подлежат обязательной государственной регистрации.

На землях сельскохозяйственного назначения под огородничество нельзя строить здания, строения и сооружения на фундаменте, то есть дом для постоянного проживания, баню или гараж на фундаменте возводить категорически запрещено. Можно возвести некапитальную баню, сарай, теплицу, навес. На земельном участке под личное подсобное хозяйство за пределами населенных пунктов (полевой участок) строить объекты капитального строения запрещено.

С 1 марта 2022 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от 02.07.2021 № 299-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» на землях сельскохозяйственного назначения разрешено строительство индивидуальных жилых домов, если это необходимо для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Для строительства жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения нужно будет соблюдать ряд условий. Так, дома не должны превышать по размеру 500 кв. м, а площадь застройки должна занимать не более 0,25% от территории. Помимо этого, жилой дом разрешается строить не выше трёх этажей. Регистрация таких строений будет проходить по правилам «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года.

В свою очередь субъектами Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на которых не будет допускаться строительство и эксплуатация жилых домов на сельскохозяйственных землях, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами (далее- КФХ), для осуществления своей деятельности. В отношении участков земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены фермерские дома, сохраняется действие Федерального закона № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

«Данный закон имеет высокую социальную значимость для села – он позволит нашим фермерам построить жилые дома для своих семей на земельных участках, расположенных за пределами населённых пунктов и используемых в сельскохозяйственных целях. Ранее такая деятельность была запрещена, и фермеры не могли проживать в непосредственной близости к своим хозяйствам, на которых занимались сельскохозяйственным производством» - прокомментировала руководитель Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) Ольга Егорова.